Parduoti butą pačiam ar su brokeriu: kaip apsispręsti

Ar parduoti butą pačiam, ar su brokeriu, labiausiai priklauso nuo jūsų patirties, laiko ir situacijos. Patiems parduoti labiausiai tinka, kai jau ne kartą esate pardavę nekilnojamąjį turtą (NT) ir dirbate su tuo susijusį darbą.

Kad ir kurį būdą pasirinktumėte, dalis atsakomybės visada lieka jums. Nuo jos ir pradėkime. Visą pardavimo eigą žingsnis po žingsnio aprašome straipsnyje kaip parduoti butą.

Kas lieka jūsų atsakomybe bet kuriuo atveju

Brokeris padeda parduoti, bet sandorio šalis esate jūs. Todėl šie dalykai nuo pasirinkto būdo nepriklauso:

• Sutartį pasirašote jūs, pas notarą. Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis turi būti notarinės formos, kitaip ji negalioja.
• Energinio naudingumo sertifikatas. Savininkas turi pateikti jį susipažinti galimam pirkėjui, o pirkėjui perduoti sertifikatą arba jo kopiją. Skelbimuose Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka turi būti nurodomas sertifikate nurodytas energinio naudingumo rodiklis.
• Atsakomybė už butą. Pagal Civilinį kodeksą pardavėjas patvirtina nuosavybės teisę ir buto kokybę net tada, kai sutartyje to neparašyta. Jis taip pat turi patvirtinti, kad tretieji asmenys neturi teisių į parduodamą butą, nebent pirkėjas apie jas buvo tinkamai informuotas.
• Defektai. Pardavėjas neatsako už neatitikimą, apie kurį pirkėjas sutarties sudarymo metu žinojo arba negalėjo nežinoti. Todėl žinomus trūkumus verta atskleisti iš anksto.

Kokių dokumentų reikės ir kas juos užsako, rasite straipsnyje dokumentai parduodant butą ar namą.

Ką tenka atlikti: patiems ir su brokeriu

Kaip nustatyti kainą pagal tikrus sandorius, aiškiname straipsnyje kaip nustatyti buto kainą, o kas turi būti preliminariojoje sutartyje – straipsnyje preliminarioji sutartis ir avansas.

Ką brokeris daro, ko jūs nematote

Nuotraukos, skelbimas ir apžiūros – tik matoma brokerio darbo dalis. Iš mūsų patirties, didelė dalis darbo vyksta užkulisiuose. Brokeris:

• bendrauja su kolegomis, kurie turi galimų pirkėjų;
• stebi rinkos pokyčius ir analizuoja panašių butų pasiūlą;
• dar prieš apžiūrą išsiaiškina, kas yra pirkėjas ir ko jis ieško;
• ruošiasi apžiūroms ir deryboms;
• po apžiūrų perskambina pirkėjams;
• ruošia ir tikrina dokumentus;
• palaiko ryšius su partneriais, kurių gali prireikti parduodant, ir nuolat gilina žinias.

Yra ir mažiau akivaizdus skirtumas. Kai po apžiūros pirkėjui skambina pats pardavėjas, pirkėjas tai dažnai supranta kaip didelį norą parduoti, ir pardavėjo derybinė pozicija silpnėja. Kai skambina brokeris, tai suprantama kaip jo darbas.

Kada verta parduoti patiems

Mūsų patirtimi, patiems parduoti labiausiai tinka žmonėms, kurie jau ne kartą yra pardavę NT ir dirba su tuo susijusį darbą. Be to, verta įvertinti, ar:

• turite laiko skambučiams ir apžiūroms, taip pat darbo valandomis;
• situacija paprasta: dokumentai tvarkingi, nėra paveldėjimo, kelių savininkų ar paskolos;
• jums nesunku derėtis ir ramiai išklausyti kritiką apie savo būstą;
• pirkėją jau turite, pavyzdžiui, butą nori pirkti kaimynas ar giminaitis. Sutartį pas notarą vis tiek reikės sudaryti.

Jei vis dėlto pirmiausia bandote patys

Į brokerius neretai kreipiamasi po nesėkmingo bandymo parduoti patiems. Mūsų patirtimi, tokie pardavėjai būna praradę laiko ir pinigų, išleistų skelbimų portalams. Sunkiausia, kai laikas jau iššvaistytas, o į brokerį kreipiamasi tada, kai turtą reikia parduoti čia ir dabar.

Be to, iš naujo paskelbtas skelbimas, kurį pirkėjai jau matė, pardavimui dažnai nepadeda. Todėl pirmąjį skelbimą verta paruošti kruopščiai: sutvarkyti dokumentus, nustatyti kainą pagal tikrus sandorius ir pasirūpinti kokybiškomis nuotraukomis.

Kada brokeris naudingiausias

• Norite išsiderėti kuo geresnę kainą, bet derybų patirties neturite.
• Vertinate savo laiką, jo trūksta arba gyvenate kitame mieste ar užsienyje.
• Butą reikia parduoti per aiškų terminą, pavyzdžiui, kai jau perkate kitą būstą, ir laiko bandymams nėra.
• Nenorite derėtis patys ar bendrauti su nepažįstamais pirkėjais.

Kiek kainuoja kiekvienas būdas

Parduodant patiems brokerio atlygio nemokate, bet išlaidų vis tiek būna: skelbimai portaluose, nuotraukos, pasiruošimas (energinio naudingumo sertifikatas, smulkūs remonto darbai). Be to, daug laiko skirsite patys. Derybas taip pat vedate patys: mūsų patirtimi, neturint derybų patirties, suklysti lengviau, o derybų klaidos virsta prarastais pinigais.

Su brokeriu mokate brokerio atlygį pagal sutartį. Komisinis gali būti procentas nuo kainos arba fiksuota suma, dažnai priklauso nuo turto vertės ir aptariamas su brokeriu prieš pasirašant sutartį.

Lygindami būdus skaičiuokite ne tik atlygį, bet ir savo laiką bei išlaidas, kurias turėsite patys. Jei brokerį parenka Tubro, užklausa ir brokerio parinkimas jums nemokami ir niekuo neįpareigoja. Tubro pajamas gauna iš brokerių, kai sandoris įvyksta.

Ką aptarti su brokeriu prieš pasirašant sutartį

• Pardavimo planas ir terminai. Kas bus daroma, kada ir kaip brokeris jus informuos. Tubro parinkti brokeriai dirba pagal su pardavėju sutartą pardavimo planą ir terminus.
• Atlygis ir kada jis mokamas. Dirbant su Tubro parinktu brokeriu, jam mokama tik pardavus turtą, t. y. pasirašius notarinę pirkimo–pardavimo sutartį.
• Išskirtinė sutartis. Mūsų patirtimi, brokeris, kuris rimtai ketina dirbti su jūsų būstu, paprastai siūlo išskirtinę sutartį. Jei brokeris sutinka pardavinėti kartu su kitais brokeriais ar su jumis pačiais, verta paklausti, kaip jis planuoja dirbti ir kodėl jam to nereikia. Prieš pasirašydami išskirtinę sutartį, patikrinkite jos terminą ir kaip ją galima nutraukti.

Jei svarstote kelis brokerius, plačiau apie tai rašome straipsnyje kaip palyginti kelių brokerių pasiūlymus.

Jei norite, kad brokerį parinktume mes, užpildykite užklausą. Brokerį parenkame per 1 darbo dieną pagal turto vietą, turto tipą ir brokerių reitingus. Jei parinktas brokeris jums netinka, galite paprašyti kito.

Trumpai: kas jums labiau tinka

Norite, kad parinktume brokerį, dirbantį jūsų rajone? Užpildykite trumpą užklausą – tai nemokama ir niekuo neįpareigoja. Tubro pajamas gauna iš brokerių, kai sandoris įvyksta.