Preliminarioji sutartis ir avansas: kodėl parduodant butą ne rankpinigiai

Radus pirkėją dažniausiai pasirašoma preliminarioji sutartis, o pirkėjas sumoka avansą. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė, bet notarinė forma jai nebūtina. Rankpinigiais preliminariosios sutarties užtikrinti negalima – taip nustato Civilinis kodeksas. Todėl tai, kas nutinka avansui, jei sandoris neįvyksta, reikia aiškiai surašyti pačioje sutartyje.

Kas yra preliminarioji sutartis

Preliminarioji sutartis – tai susitarimas, kuriuo pirkėjas ir pardavėjas įsipareigoja ateityje sudaryti pagrindinę, šiuo atveju notarinę pirkimo–pardavimo, sutartį jame aptartomis sąlygomis.

Ką nustato Civilinis kodeksas:

• Forma. Sutartis turi būti rašytinė, kitaip ji negalioja. Notarinė forma nebūtina – pakanka paprastos rašytinės. Mūsų patirtimi, parduodant butą preliminarioji sutartis paprastai pasirašoma būtent taip – ją pasirašo abi šalys.
• Terminas. Sutartyje turi būti nurodytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jei jis nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus.
• Atsisakymas. Jei šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai nuostolius.
• Termino pabaiga. Jei per nustatytą terminą pagrindinė sutartis nesudaroma, prievolė ją sudaryti pasibaigia.

Avansas: kas tai

Avansas – tai dalis kainos, sumokama iš anksto. Civilinis kodeksas nustato, kad pinigų suma, sumokėta įsipareigojusiam parduoti daiktą, pripažįstama dalies kainos sumokėjimu (avansu), jeigu šalys nesusitarė kitaip. Kai sudaroma pagrindinė sutartis, avansas įskaičiuojamas į kainą.

Mūsų patirtimi, pardavėjai dažniau renkasi avansą: tai rimtas pirkėjo ketinimo įsigyti butą patvirtinimas.

Kas nutinka avansui, jei sandoris neįvyksta? Atskiros taisyklės tam įstatyme nėra. Civiliniame kodekse yra bendra taisyklė: tai, kas įgyta be teisinio pagrindo, turi būti grąžinta, taip pat ir tada, kai pagrindas išnyksta vėliau. Kaip ji taikoma konkrečiu atveju, ginčo atveju sprendžia teismas. Todėl svarbiausia – ką parašėte sutartyje:

• kokiais atvejais avansas grąžinamas visas;
• kokiais atvejais grąžinama dalis arba jis negrąžinamas;
• per kiek laiko jis grąžinamas.

Kodėl ne rankpinigiai

Rankpinigiai – tai suma, kurią viena šalis duoda kitai pagal jau sudarytą sutartį, kad įrodytų sutarties egzistavimą ir užtikrintų jos įvykdymą. Įstatyme rankpinigiams numatytos griežtos pasekmės: jei už sutarties neįvykdymą atsako juos davusi šalis, rankpinigiai lieka kitai šaliai, o jei atsako juos gavusi šalis – ji moka dvigubą sumą.

Tačiau Civilinis kodeksas aiškiai nustato, kad rankpinigiais negali būti užtikrinama preliminarioji sutartis, taip pat sutartis, kuriai privaloma notarinė forma. Buto pirkimo–pardavimo sutartis privalo būti notarinė. Todėl parduodant butą nei preliminariosios, nei pagrindinės sutarties rankpinigiais užtikrinti negalima.

Internete rasite sutarčių šablonų, kuriuose suma vadinama rankpinigiais. Toks pavadinimas nesuteikia jai rankpinigių galios. Jei norite susitarti dėl atsakomybės, jei pirkėjas be pagrindo atsisako pirkti, tai daroma kitaip – apie tai toliau.

Netesybos: kaip susitarti dėl atsakomybės

Jei norite, kad atsisakiusi šalis sumokėtų tam tikrą sumą, sutartyje galima numatyti netesybas – sumą, kurią šalis sumoka, jei neįvykdo įsipareigojimo. Ką svarbu žinoti:

• susitarimas dėl netesybų turi būti rašytinis;
• jei netesybos aiškiai per didelės, teismas gali jas sumažinti, bet ne mažiau nei patirti nuostoliai. Jau sumokėtos netesybos nemažinamos.

Netesybų dydį ir formuluotes geriausia aptarti su teisininku ar notaru.

Jei pirkėjas negauna paskolos

Viena dažnų priežasčių, kodėl sandoris neįvyksta, – bankas nesuteikia pirkėjui paskolos. Todėl preliminariojoje sutartyje verta aiškiai numatyti, kas tokiu atveju vyksta su avansu.

Mūsų patirtimi, tokiais atvejais pirmiausia bandoma padėti pirkėjui rasti alternatyvų finansavimą – Tubro gali pasidalyti partnerių, kurie užsiima paskolomis, kontaktais. Jei finansavimo gauti nepavyksta, avansas arba jo dalis dažnai grąžinami – tai priklauso nuo sutarties sąlygų ir aplinkybių.

Kas turi būti preliminariojoje sutartyje

• Šalys: vardai, pavardės, asmens kodai, kontaktai.
• Parduodamas turtas: adresas, unikalus numeris, plotas, kas parduodama kartu (sklypas, rūsys, parkavimo vieta).
• Kaina ir atsiskaitymo tvarka, pavyzdžiui, per notaro depozitinę sąskaitą ar su banko paskola.
• Avanso suma, kada jis sumokamas ir kas su juo nutinka kiekvienu atveju, jei sandoris neįvyksta.
• Pagrindinės sutarties sudarymo terminas – jis privalomas.
• Buto perdavimo ir išsikraustymo terminas.
• Kas lieka bute: baldai, buitinė technika.
• Finansavimo sąlyga, jei pirkėjas perka su paskola.
• Kas apmoka notaro ir kitas sandorio išlaidas. Jei nesusitarsite kitaip, pagal Civilinį kodeksą jos tenka pirkėjui.
• Netesybos, jei dėl jų susitariate.
• Abiejų šalių parašai.

Dokumentų, kurių reikės sudarant pagrindinę sutartį, sąrašą rasite straipsnyje dokumentai parduodant butą ar namą.

Dažnos klaidos

• Internetinis šablonas. Jis neatitinka jūsų situacijos, pavyzdžiui, jame nenumatyta, kas bus, jei pirkėjas negaus paskolos.
• Nenurodytas terminas. Tada pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus – tai gali būti per ilgai.
• Suma vadinama rankpinigiais. Tokiai sutarčiai rankpinigių taisyklės netaikomos.
• Neaiškios avanso grąžinimo sąlygos. Tai dažniausia ginčų priežastis.

Kada kreiptis į specialistą

• Teisininkas – jei sandoris sudėtingas, norite numatyti netesybas arba jau kilo ginčas dėl avanso.
• Notaras – jei norite suderinti būsimos pagrindinės sutarties sąlygas ir dokumentus iš anksto.
• Bankas – jei pirkėjas perka su paskola: suderinkite atsiskaitymo tvarką.

Daugiau apie butą su paskola – straipsnyje kaip parduoti butą su paskola. Visus pardavimo žingsnius rasite straipsnyje kaip parduoti butą.

Norite, kad parinktume brokerį, dirbantį jūsų rajone? Užpildykite trumpą užklausą – tai nemokama ir niekuo neįpareigoja. Tubro pajamas gauna iš brokerių, kai sandoris įvyksta.